En un país donde más de tres millones de hogares tienen necesidades habitacionales y el crédito hipotecario representa apenas el 0,2% del PBI, cualquier novedad que prometa facilitar el acceso a la vivienda genera expectativas.
Ese fue el caso de las hipotecas divisibles, una figura legal novedosa en Argentina que busca acercar a más personas al sueño de la casa propia, incluso desde la etapa de construcción de un proyecto.
¿Qué son las hipotecas divisibles?
Las hipotecas divisibles fueron reglamentadas a través de la Resolución 2/2025, publicada en el Boletín Oficial a mediados de julio. Esta herramienta permite que un desarrollador constituya una hipoteca general sobre un terreno o un proyecto en construcción, y que luego cada comprador asuma su parte del crédito a medida que avanza la obra.
En la práctica, esto significa que una persona puede acceder a un crédito hipotecario para comprar una unidad en pozo o un lote incluso antes de que la obra esté finalizada o subdividida.
Una vez terminada la construcción y formalizada la subdivisión, la hipoteca se “divide” y cada comprador pasa a tener su propia deuda sobre la unidad adquirida, bajo las mismas condiciones que si se tratara de una propiedad terminada.
¿Por qué es una novedad importante?
Hasta ahora, los créditos hipotecarios en Argentina estaban disponibles solo para propiedades finalizadas, lo que dejaba fuera de alcance la posibilidad de financiar desarrollos en pozo.
Con esta figura, el objetivo del Gobierno fue abrir una nueva puerta para los compradores que quieren ingresar temprano a un proyecto, y al mismo tiempo, estimular la inversión en el sector de la construcción, generando un efecto multiplicador sobre la economía.
Desarrolladores y consumidores celebraron la medida como un paso innovador que podría transformar la manera de acceder a la vivienda, especialmente en un mercado donde la financiación privada es limitada.
Las dificultades para su implementación
Sin embargo, los principales bancos del país ya adelantaron que no ofrecerán hipotecas divisibles en el corto ni mediano plazo.
Las entidades argumentan que no cuentan con el fondeo necesario para financiar préstamos de largo plazo, y que el riesgo asociado a proyectos en construcción es más alto que el de una vivienda terminada.
Además, analistas del sector señalan que el sistema financiero argentino aún no cuenta con las herramientas estructurales necesarias —como un mercado secundario de hipotecas o un esquema sólido de securitización— que permitan sostener este tipo de crédito de manera masiva.
“El crédito hipotecario necesita un mercado de capitales que lo respalde, no se puede seguir tomando depósitos cortos y prestar a largo plazo”, explica el economista especializado en vivienda Federico González Rouco.
¿Qué es la securitización hipotecaria y por qué es clave?
En medio del debate sobre cómo ampliar el acceso al crédito, varias asociaciones bancarias (ABA, ABAPPRA y ADEBA) coincidieron en la necesidad de avanzar hacia un modelo de securitización, tal como se aplica en países desarrollados.
Este esquema permite que los bancos otorguen créditos y luego vendan parte de esas carteras a otros inversores —como fondos comunes, compañías de seguros o fondos de pensión—, liberando liquidez para seguir prestando.
De esta manera, el sistema financiero puede ampliar la base de beneficiarios y sostener una oferta constante de préstamos hipotecarios sin comprometer su estabilidad.
Oportunidades en el mercado inmobiliario
A pesar de las limitaciones actuales del sistema financiero, los desarrollos inmobiliarios en pozo siguen siendo una de las opciones más atractivas para quienes buscan invertir o acceder a su primera vivienda.
Comprar durante la etapa de construcción permite ingresar con precios más competitivos, flexibilidad en los pagos y la posibilidad de obtener una mayor rentabilidad a mediano plazo.
En RE/MAX Capital acompañamos a quienes buscan invertir de manera inteligente en el mercado inmobiliario actual.
Nos enfocamos en facilitar las operaciones inmobiliarias con un servicio profesional, transparente y con alto alcance de mercado, tanto para quienes buscan comprar, vender o alquilar, como para desarrolladores que necesitan un socio estratégico en comercialización.
